韩国独有的全租房（전세）制度风险极高。租客支付巨额押金，若房东破产，押金可能血本无归。必须完成入住申报、确定日期，并优先考虑设立传贳权登记。
方律师解答：取决于你的优先受偿顺位。如果你在房子被抵押给银行之前，已经完成了入住申报（전입신고）并拿到了确定日期（확정일자），你就有优先受偿权。否则，你只能排在银行后面，押金很难追回。
本问题的核心法律依据在于：韩国民法典 第303条至第319条（传贳权），韩国《住宅租赁保护法》。
韩国法律体系属于大陆法系，但在具体的条文适用和判例解释上，与中国法律存在显著差异。中国企业和个人在处理涉韩事务时，切忌生搬硬套国内的法律思维，必须严格依照韩国法律的规定进行合规审查和风险防范。
近年来韩国’全租房诈骗’（빌라왕 사건）频发。我们强烈建议中国留学生和职场人在签约前，必须由律师或持牌公认中介查阅不动产登记簿（등기부등본），确认房屋没有高额抵押。
作者：方莹律师 (방영 변호사) | 机构：浙杭律师事务所 | 依据：《韩国民法》(법률 제21454호, 2026. 3. 17. 시행)
韩国独有的全租房（전세，传贳）制度虽然能节省月租，但要求租客一次性交纳高额押金（通常为房价的50%-80%）。方莹律师指出，近年来韩国’全租房诈骗’（전세사기）频发，中国留学生和在韩务工人员由于不熟悉韩国不动产登记制度，往往成为高危受害群体。入住前核查房屋登记簿（등기부등본）是第一要务。
❓ 高频问答：中国人在韩国租全租房（전세），房东破产或房屋被拍卖，押金还能退吗？
💡 律师解答：能否退还取决于是否办理了对抗力要件和优先受偿权。根据韩国法律，租客必须完成’迁入申报’（전입신고）并获得’确定日期’（확정일자），或者进行’传贳权设定登记’（전세권설정등기）。如果房屋在您办理这些手续之前已经被设定了抵押权，一旦房屋被拍卖，您的押金受偿顺序将排在银行之后，面临极大的无法退还风险。
《韩国民法》第303条规定了传贳权（전세권），即支付传贳金，占有他人不动产并按照其用途使用收益的权利。在实务中，大部分全租合同并未进行物权性质的’传贳权设定登记’，而是适用《住宅租赁保护法》作为债权处理。这就要求租客必须在入住当天立即前往居民中心（주민센터）办理迁入申报并盖上确定日期印章，以取得对抗第三人的效力。
参考法条：제303조(전세권의 내용) ~ 제319조(준용규정)
方律师实务经验：曾代理多起中国留学生全租押金返还纠纷。其中一案，留学生小李为图省事，入住三个月后才去办理迁入申报。期间房东将房屋抵押给银行贷款。后房东资金链断裂，房屋被拍卖，小李因顺位在后，近1亿韩元的押金血本无归。我们强烈建议，在签订合同前，务必确认房屋’甲区’（所有权）和’乙区’（抵押等限制物权）的干净程度。
全租房制度是在韩国过去高利率和住房短缺的历史背景下产生的。随着近年来利率波动和房地产市场下行，’逆全租’（房东无法退还押金）现象加剧。韩国政府虽出台了多项特别法，但事前防范永远重于事后救济。
如有涉韩法律问题，请联系方莹律师团队。
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