韩国全租房（전세）诈骗危机的法律破局（二）：以租赁保证金返还债权为担保的“全租权”效力争议

引言

在韩国复杂的房地产法律体系中，“全租权”（전세권）是一个极具本土特色的物权概念。为了保障自己交纳的巨额全租保证金能够安全返还，许多租客不仅会办理“迁入申报”和“确定日期”，还会要求房东在不动产登记簿上正式设定“全租权”。全租权不仅赋予了租客对房屋的使用收益权，更重要的是，它赋予了租客在房东不退还保证金时，直接向法院申请拍卖房屋并优先受偿的权利。

然而，在实际的商业运作中，全租权的作用远不止于此。许多租客在交纳保证金后，会面临资金周转的困难。于是，他们将自己拥有的“全租保证金返还债权”作为担保，向银行申请贷款，并在全租权上设定了抵押权。当全租诈骗危机爆发，房东无力退还保证金，而房屋又面临其他债权人的强制执行时，这笔以全租权为基础的复杂担保链条，就会引发极其惨烈的法律冲突。本文将结合大法院的经典判例（如大法院2021. 12. 30. 宣告 2020다257999判决等），深度剖析全租权担保贷款在司法实务中的效力争议与维权困局。

一、全租权的双重法律属性

要理解全租权引发的纠纷，首先必须明确韩国《民法》对全租权（Jeonse-gwon）的定性。全租权兼具“用益物权”和“担保物权”的双重属性。

1. 用益物权属性

根据韩国《民法》第303条，全租权人支付全租金，有权占有他人的不动产，并按照该不动产的用途进行使用和收益。这是全租权最基本的功能，即保障租客的居住权。

2. 担保物权属性

全租权的精髓在于其担保功能。当全租合同期满，如果房东不返还全租金，全租权人无需经过漫长的民事诉讼取得胜诉判决，就可以直接凭借全租权登记，向法院申请对该房屋进行任意拍卖（임의경매）。并且，在拍卖所得价款中，全租权人享有优先于后顺位权利人及一般债权人受偿的权利。这使得全租权在效力上极其类似于抵押权。

二、全租权上的抵押权：金融创新的双刃剑

由于全租保证金金额巨大（往往高达数亿韩元），许多租客在租期内需要资金周转。韩国法律允许租客将“全租权”本身作为抵押物，向银行申请贷款，这被称为“全租权担保贷款”（전세권 담보대출）。

1. 抵押权的设定机制

在这种模式下，租客（全租权人）是债务人，银行是债权人兼抵押权人。银行会在不动产登记簿的“乙区”（全租权所在区），对该全租权设定附记登记（부기등기）的抵押权。这意味着，银行的抵押权是依附于全租权而存在的。

2. 权利的行使逻辑

如果租客到期不还银行贷款，银行不能直接拍卖房东的房屋（因为房屋是房东的，不是租客的）。银行只能对“全租权”本身行使抵押权。更常见的情况是，当全租合同期满，全租权消灭时，全租权转化为单纯的“全租保证金返还债权”。此时，银行可以依据《民法》关于物上代位（물상대위）的规定，直接扣押（압류）这笔保证金返还债权，要求房东将保证金直接支付给银行，而不是退给租客。

三、大法院判例解析：房东的抵销抗辩权

当全租诈骗或房东资金链断裂时，情况会变得极其复杂。大法院在多个判例中处理了这样一个核心争议：如果房东对租客（全租权人）享有其他个人的债权（例如租客欠房东借款，或者租客损坏房屋产生的赔偿金），房东能否主张用这些债权去抵销全租保证金？如果可以抵销，那么银行（全租权上的抵押权人）的利益将受到严重损害。

1. 抵押权设定前的债权抵销

大法院明确指出，如果在银行对全租权设定抵押权之前，房东就已经对租客享有了债权，且该债权已经届期，那么房东完全有权主张抵销。因为银行在接受全租权作为抵押时，理应调查清楚该全租保证金是否已经被房东的其他债权所侵蚀。

2. 抵押权设定后的债权抵销限制

但如果在银行设定抵押权之后，房东才对租客产生新的债权（例如租客向房东借款），大法院认为，此时房东不能以该后发生的债权对抗银行。因为银行的抵押权已经依法登记公示，房东在借钱给租客时，明知该保证金已经被银行锁定，其仍然借款，属于自甘风险，不能因此损害银行的优先受偿权。这一判例规则（如大法院2021. 12. 30. 선고 중요판결）极大地保护了金融机构的信贷安全，但也给房东敲响了警钟。

四、虚假全租权与通谋虚伪表示的无效

在全租诈骗的黑色产业链中，经常出现“虚假全租权”的套路。作案者为了从银行骗取贷款，会找人冒充租客，双方签订虚假的全租合同，甚至在不动产登记簿上进行了全租权登记。随后，这个“假租客”再以全租权为抵押，向银行申请高额贷款。资金到手后，作案团伙迅速分赃跑路。

1. 绝对无效的法律后果

根据韩国《民法》第108条，这种没有真实租赁意图的“通谋虚伪表示”（통정허위표시）在当事人之间是绝对无效的。因此，该虚假全租权在法律上根本不成立。

2. 善意第三人的保护困境

问题的焦点在于：作为贷款方的银行，能否以“善意第三人”的身份受到保护？大法院在判例中指出，如果银行在放贷时，没有尽到审慎的审查义务（例如没有实地核查租客是否真的入住在该房屋内，没有核对保证金真实的转账流水），仅仅凭借不动产登记簿上的全租权登记就盲目放款，那么银行将不能被认定为“善意无过失的第三人”。在这种情况下，银行的抵押权将随着虚假全租权的无效而彻底落空，银行只能作为一般债权人向作案团伙追偿，损失惨重。

五、全租权与后顺位抵押权的顺位之争

在合法的全租关系中，如果房东在设定了全租权之后，又将房屋抵押给另一家银行申请贷款，这就产生了全租权与后顺位抵押权的冲突。当房东破产，房屋被拍卖时，谁先拿钱？

1. 登记先后的绝对原则

韩国物权法坚持“时间在先，权利优先”的原则。只要全租权的登记时间早于后顺位抵押权，全租权人就在拍卖所得价款中享有优先受偿权。即使房屋拍卖的钱只够还全租保证金，后顺位抵押权人也只能血本无归。

2. 全租权人的选择权：受偿退出 vs. 继续居住

根据韩国《民事执行法》第91条，作为先顺位权利人的全租权人，在房屋被后顺位抵押权人申请拍卖时，拥有一个极其重要的选择权。他可以选择向执行法院提交“要求分红”（배당요구）的申请。一旦申请，全租权将随着拍卖而消灭，全租权人优先拿走保证金并搬走。如果他不申请分红，那么全租权在拍卖后依然存续，买下该房屋的新房东必须全盘承继全租合同，全租权人可以继续居住直到租期届满。这一制度设计，赋予了全租权人极大的灵活性和安全保障。

六、未登记全租（채권적 전세）的脆弱性

必须特别强调的是，韩国社会中存在大量所谓的“未登记全租”（债权性全租）。即租客交了巨额保证金，但为了省下一笔昂贵的登记税费，或者房东不同意配合，双方并没有在不动产登记簿上进行全租权登记。这种未登记的全租，在法律性质上仅仅是普通的租赁合同。

在这种情况下，租客必须极度依赖韩国《住宅租赁保护法》（주택임대차보호법）提供的保护机制（即迁入申报+确定日期）。如果租客因为某些原因（如为了让孩子跨区上学而将户籍迁出）短暂地将“迁入申报”转移到了其他地址，其对抗力（대항력）和优先受偿权将瞬间丧失。一旦此时房东的房屋被查封拍卖，租客将沦为最底层的普通债权人，保证金面临全损的灭顶之灾。因此，对于巨额全租而言，花钱办理正式的“全租权登记”是不可或缺的法律铠甲。

七、全租权人在全租诈骗危机中的维权实务

当房东卷入全租诈骗危机，房屋面临被查封拍卖的绝境时，拥有合法登记的全租权人应当如何行动？

1. 密切监控不动产登记簿

全租权人应当定期查询房屋的不动产登记簿。一旦发现房屋被税务机关因房东欠税而设置了“扣押”（압류），或者被其他债权人申请了强制执行，必须立即向法院或税务机关提交权利申报书，确保自己在后续的分配程序中不被遗漏。

2. 警惕“法定优先特权”的拦截

即使拥有先顺位的全租权，租客也不能高枕无忧。在韩国法律中，存在某些具有“超级优先权”的债权。例如，房东拖欠的当期国税和地方税（당해세），以及房东拖欠其员工的最后3个月工资和3年退职金。这些债权在拍卖分配时，会无视全租权的登记时间，直接强行插队拿走第一笔钱。如果房屋拍卖价格暴跌，全租权人依然可能面临部分保证金无法收回的风险。

八、对中国投资者的合规建议

对于在韩国从事房地产投资的中国企业或个人而言，如果在收购韩国房产时，发现该房产上已经设定了全租权，必须进行极其严谨的尽职调查。首先，必须核实该全租权是否真实有效，是否存在通谋虚伪表示的嫌疑。其次，必须准确计算全租保证金的金额，并将其从房屋的实际价值中扣除，因为在未来，这笔钱是你必须退还给租客的刚性债务。最后，如果投资者作为债权人接受全租权作为担保，必须严格按照《民法》的要求办理抵押权附记登记，并向房东发出具有确定日期的债权质押通知，以锁定担保效力。

九、全租权制度的改革呼声

全租诈骗危机的爆发，让全租权这一古老的法律制度面临着前所未有的考验。韩国法学界和实务界正在呼吁对全租权制度进行改革。例如，建议强制要求所有超过一定金额的全租合同必须进行全租权登记；或者要求房东在设定全租权时，必须提供第三方的履约担保。同时，针对银行在全租权担保贷款中的审查疏漏，金融监管部门也出台了更为严格的指引，要求银行必须进行实质性的现场核查。这些改革措施，旨在堵住全租制度的漏洞，重建租赁市场的信任基础。

十、小结与展望

全租权作为韩国房地产租赁市场的核心法律工具，其双重属性在为租客提供强大保护的同时，也衍生出了极其复杂的担保纠纷。在全租诈骗的冲击下，全租权、抵押权、国家税收特权在法庭上展开了激烈的顺位厮杀。对于身处其中的当事人而言，唯有深刻理解大法院判例背后的法理逻辑，熟练运用物权法和执行法的规则，才能在这场资本与法律的博弈中，最大限度地捍卫自己的财产安全。在下一篇文章中，我们将把目光转向一个特殊的弱势群体——在韩国遭遇全租诈骗的外国侨民，深度解析韩国政府为他们量身定制的特别救济与签证保障政策。

十三、全租权担保贷款中的“第三债务人”保护机制

在全租权担保贷款的法律关系中，房东被称为“第三债务人”（제3채무자）。为了防止房东在不知情的情况下将保证金退给租客，导致银行的抵押权落空，韩国法律设定了严格的通知与承诺机制。银行在设定抵押权后，必须通过内容证明邮递（내용증명우편）向房东发送《债权质押/抵押通知书》。房东在收到通知后，必须向银行出具《承诺书》，确认其已经知晓该抵押事实，并承诺在全租合同期满后，将保证金直接支付给银行指定的账户。如果房东在收到通知后，依然私自将钱退给了租客，房东将对银行承担损害赔偿责任。这一机制在保护金融机构的同时，也给房东增加了沉重的注意义务。

十四、全租权抵押与“租赁权登记命令”的衔接

当全租合同期满，房东不退还保证金，而租客又急需搬家时，租客面临着“搬走就会丧失优先受偿权”的两难境地。为了解决这一问题，韩国《住宅租赁保护法》设立了“租赁权登记命令”（임차권등기명령）制度。租客可以向法院申请在不动产登记簿上进行租赁权登记，登记完成后，即使租客搬离房屋，其优先受偿权依然有效存续。对于已经将全租权抵押给银行的租客而言，申请租赁权登记命令尤为重要。因为一旦租客未经登记就擅自搬离，导致优先受偿权丧失，不仅租客自己拿不回钱，还会导致银行的抵押权贬值，银行将有权要求租客立即提前偿还全部贷款，并可能追究租客的违约责任。

十五、全租权担保贷款纠纷的诉讼策略与执行技巧

在全租权担保贷款纠纷中，银行和租客的诉讼策略截然不同。银行的首要目标是快速变现，因此通常会选择直接行使物上代位权，申请扣押并全额收取房东的保证金。如果房东拒绝支付，银行会立即提起“收取金请求诉讼”（추심금 청구 소송）。而对于租客而言，其首要目标是保住房屋的居住权或优先购买权。如果房屋被其他债权人拍卖，租客应当积极与银行协商，争取由银行出面申请法院暂停拍卖程序，或者在拍卖中由租客行使优先购买权买下房屋，然后将房屋重新抵押给银行以延续贷款。这种在诉讼与执行程序中的精妙配合与博弈，考验着各方当事人及其律师的实务智慧与谈判能力。